Übernahme einer Mietwohnung: praktische Checkliste vor dem Einzug

Bei der Übernahme einer Mietwohnung geht es nicht nur um die Schlüsselübergabe. Sie ist eine Gelegenheit, den tatsächlichen Zustand der Wohnung und ihrer Ausstattung zu prüfen. Planen Sie ausreichend Zeit ein, nehmen Sie ein Telefon mit geladenem Akku mit und notieren Sie auch Mängel, die zunächst geringfügig erscheinen.

Das Ziel der Kontrolle ist nicht, einen Konflikt zu suchen. Es geht darum, den Anfangszustand der Wohnung verständlich festzuhalten, die grundlegende Ausstattung zu testen und rechtzeitig auf Probleme hinzuweisen.

1. Beginnen Sie mit den Unterlagen und der Schlüsselübergabe

Vergleichen Sie vor der Übernahme die Wohnung, das Zubehör und die Ausstattung mit den Angaben im Mietvertrag oder in der vereinbarten Liste. Bitten Sie um eine Erklärung, wenn etwas unklar ist oder eine Position fehlt.

• Prüfen Sie die Adresse, die Bezeichnung der Wohnung und die Räume, die Sie nutzen dürfen.
• Kontrollieren Sie, welche Einrichtung, Möbel und Geräte in der Wohnung verbleiben.
• Zählen Sie alle übergebenen Schlüssel, Chips und Fernbedienungen.
• Testen Sie die Schlüssel für Wohnung, Hauseingang, Briefkasten, Keller, Garage oder weitere Räume.
• Klären Sie, welche Fernbedienungen zum Tor, zu den Jalousien oder zu anderen Ausstattungsgegenständen gehören.

Halten Sie die genaue Anzahl der einzelnen Schlüssel und Zugangsmittel fest. Funktioniert ein Schlüssel nicht oder wurde er nicht übergeben, nehmen Sie dies in die Dokumentation auf.

2. Prüfen Sie die Wohnung Raum für Raum

Gehen Sie systematisch vor, beispielsweise von der Eingangstür aus im Uhrzeigersinn. Machen Sie in jedem Raum zuerst ein Übersichtsbild und kontrollieren Sie anschließend die Details.

Wände, Decken und Böden

• Achten Sie auf Risse, Flecken, abblätternde Farbe und Spuren von Wasserschäden.
• Prüfen Sie die Ecken an den Fenstern, den Bereich an der Decke und zugängliche Stellen hinter Möbeln.
• Achten Sie auf gewölbte, zerkratzte oder fehlende Teile des Bodenbelags.
• Kontrollieren Sie Leisten, Schwellen, Wand- und Bodenfliesen.
• Dokumentieren Sie auffällige Bohrlöcher, beschädigte Tapeten oder andere sichtbare Eingriffe.

Wenn Sie einen muffigen Geruch wahrnehmen oder dunkle Flecken sehen, dokumentieren Sie die Stelle aus der Nähe und im Zusammenhang mit der gesamten Wand. Bestimmen Sie die Ursache nicht ohne fachliche Beurteilung, sondern notieren Sie nur, was Sie sehen oder riechen.

Bad und Toilette

• Prüfen Sie Badewanne, Dusche, Waschbecken, Toilette, Fliesen und Fugen.
• Kontrollieren Sie Dichtungen und Silikonfugen an Badewanne, Dusche und Waschbecken.
• Sehen Sie unter dem Waschbecken und im Unterschrank nach, ob Tropfen, Wasserflecken oder Gerüche festzustellen sind.
• Testen Sie Toilettenspülung, Armaturen, Dusche und Abflüsse.
• Prüfen Sie, ob Türen, Schlösser und Lüftung problemlos genutzt werden können.

Küche

• Prüfen Sie Arbeitsplatte, Türen, Schubladen, Scharniere und Griffe.
• Sehen Sie in die Schränke, insbesondere unter die Spüle und zu den Wasseranschlüssen.
• Kontrollieren Sie die Fugen an der Spüle und der Arbeitsplatte.
• Prüfen Sie den Innenraum von Backofen, Kühlschrank, Gefrierschrank, Geschirrspüler und Dunstabzugshaube, sofern diese zur Wohnung gehören.
• Dokumentieren Sie Schäden sowie fehlende Ablagen, Roste, Schubladen oder anderes Zubehör.

3. Testen Sie Wasser und Abflüsse

Es genügt nicht, die Wasserhähne nur anzusehen. Lassen Sie kaltes und warmes Wasser eine Weile laufen. Beobachten Sie, ob das Wasser abfließt und ob unter Spüle oder Waschbecken etwas tropft.

• Testen Sie alle Armaturen und den Duschkopf.
• Prüfen Sie Wasserdurchfluss und Abfluss.
• Betätigen Sie die Toilettenspülung und beobachten Sie, ob Wasser nachläuft.
• Kontrollieren Sie zugängliche Schläuche, Siphons, Ventile und Verbindungen.
• Achten Sie auf ungewöhnliche Gerüche aus den Abflüssen.

Sind Wasser oder Warmwasserbereitung bei der Übergabe nicht angeschlossen, notieren Sie, dass dieser Bereich nicht getestet werden konnte.

4. Prüfen Sie Strom und Beleuchtung

Schalten Sie alle zugänglichen Leuchten ein und testen Sie die Schalter. Prüfen Sie Steckdosen mit einem sicheren Gerät, das Sie üblicherweise verwenden, beispielsweise einem Ladegerät. Bauen Sie nichts auseinander und greifen Sie nicht in die Elektroinstallation ein.

• Prüfen Sie Schalter, Steckdosen und deren Abdeckungen.
• Dokumentieren Sie lockere, gesprungene oder sichtbar beschädigte Teile.
• Kontrollieren Sie die Beleuchtung in Zimmern, Küche, Bad und Flur.
• Stellen Sie fest, wo sich der Sicherungs- oder Verteilerkasten befindet, sofern er zugänglich ist.
• Notieren Sie Elemente, die nicht getestet werden konnten.

Berühren Sie keine sichtbar beschädigten Leitungen, Steckdosen oder Verteilerkästen. Dokumentieren Sie einen solchen Zustand aus sicherer Entfernung und informieren Sie den Vermieter.

5. Kontrollieren Sie Heizung und Lüftung

Ob die Heizung vollständig geprüft werden kann, hängt möglicherweise von der Jahreszeit und der Art des Systems ab. Ist ein praktischer Test nicht möglich, vermerken Sie dies in der Dokumentation.

• Prüfen Sie Heizkörper, Ventile, Thermostate und zugängliche Leitungen.
• Achten Sie auf Korrosion, Tropfen oder sichtbare Schäden.
• Testen Sie die Heizungssteuerung, sofern das System in Betrieb ist.
• Prüfen Sie Lüftungsgitter und Ventilatoren, ohne sie auseinanderzubauen.
• Kontrollieren Sie, ob sich die Räume durch Öffnen der Fenster normal lüften lassen.

6. Testen Sie die Geräte

Schalten Sie jedes Gerät, das Bestandteil der Vermietung ist, zumindest ein und testen Sie seine Grundfunktion. Passen Sie den Umfang der Prüfung an die verfügbare Zeit und die Möglichkeiten bei der Übergabe an.

• Kochfeld: Einschalten der einzelnen Kochzonen.
• Backofen: Einschalten der Heizfunktion und Kontrolle der Tür.
• Kühl- und Gefrierschrank: Einschalten, Innenbeleuchtung, Ablagen und Dichtung.
• Geschirrspüler und Waschmaschine: Einschalten, Tür, Dichtung und ein verfügbares Kurzprogramm, sofern möglich.
• Dunstabzugshaube: Ventilator und Beleuchtung.
• Weitere Geräte: grundlegende Bedienung und mitgeliefertes Zubehör.

Fotografieren Sie den Innenraum der Geräte, sichtbare Schäden und gegebenenfalls Typenschilder, wenn Sie diese zur Unterscheidung der Geräte benötigen. Kann die Prüfung nicht abgeschlossen werden, vermerken Sie das Gerät nicht als funktionsfähig. Halten Sie genau fest, was geprüft wurde und was nicht.

7. Prüfen Sie Möbel und Stauräume

• Öffnen Sie Schränke, Schubladen und Klappelemente.
• Prüfen Sie Scharniere, Schienen, Böden, Beine und Griffe.
• Kontrollieren Sie Polster, Matratzen sowie Oberflächen von Tischen und Schränken.
• Dokumentieren Sie Flecken, Kratzer, Risse, lockere Teile und fehlende Ausstattung.
• Vergleichen Sie den tatsächlichen Zustand mit der Ausstattungsliste, sofern eine vorhanden ist.

Bewegen Sie Möbel nicht auf eine Weise, die Schäden verursachen könnte. Kontrollieren Sie hinter großen oder fest eingebauten Möbelstücken nur sicher zugängliche Stellen.

8. Prüfen Sie Fenster und Türen

• Öffnen und schließen Sie jedes Fenster und jede Tür.
• Testen Sie Griffe, Schlösser, Beschläge und Balkontüren.
• Prüfen Sie Dichtungen, Rahmen und Scheiben.
• Kontrollieren Sie Jalousien, Rollläden und Insektenschutzgitter, sofern sie zur Wohnung gehören.
• Sehen Sie sich die Ecken rund um die Fenster und die Fensterbänke an.
• Testen Sie die Eingangstür mit allen übergebenen Schlüsseln.

Dokumentieren Sie zerkratzte Scheiben, undichte oder beschädigte Dichtungen, klemmende Elemente und fehlende Bedienteile. Sie müssen die technische Ursache nicht bestimmen.

9. Notieren Sie die Zählerstände

Fotografieren Sie jeden zugänglichen Zähler so, dass sowohl der Zählerstand als auch die Kennzeichnung des konkreten Zählers lesbar sind, sofern eine vorhanden ist. Notieren Sie Datum und Uhrzeit der Ablesung.

• Strom.
• Kalt- und Warmwasser.
• Gas, sofern es in der Wohnung verwendet wird und der Zähler zugänglich ist.
• Wärme oder weitere Messwerte, sofern sie für die Wohnung separat verfügbar sind.

Verwechseln Sie den Zählerstand nicht mit der Zählernummer. Wenn Sie nicht sicher sind, welcher Wert benötigt wird, fotografieren Sie das gesamte Display oder Zifferblatt sowie die Kennzeichnung des Geräts. Vermerken Sie einen unzugänglichen Zähler oder einen unklaren Wert in der Dokumentation.

10. Vergessen Sie Gemeinschafts- und Nebenräume nicht

Sofern sie zur Nutzung der Wohnung gehören, prüfen Sie auch Keller, Balkon, Terrasse, Stellplatz, Briefkasten, Kinderwagenraum oder andere übergebene Bereiche.

• Prüfen Sie den Zugang und die Funktion der Schlüssel oder Chips.
• Kontrollieren Sie, ob der Bereich der Vereinbarung entspricht.
• Fotografieren Sie den Gesamtzustand und vorhandene Schäden.
• Dokumentieren Sie Gegenstände, die dort zurückgelassen wurden.

Was eine praktische Übernahmedokumentation enthalten sollte

Die Dokumentation sollte konkret und verständlich sein. Schreiben Sie statt der allgemeinen Angabe „Zimmer beschädigt“ beispielsweise, dass an der Wand neben dem Fenster ein sichtbarer Fleck vorhanden ist oder dass sich die linke Schublade der Kommode nicht schließen lässt.

• Datum und Uhrzeit der Übernahme.
• Bezeichnung der Wohnung und der kontrollierten Bereiche.
• Sichtbare Schäden und ihre genaue Lage.
• Fehlende Ausstattung oder fehlendes Zubehör.
• Nicht funktionierende und nicht getestete Elemente.
• Zählerstände und Kennzeichnung der zugänglichen Zähler.
• Anzahl der übergebenen Schlüssel, Chips und Fernbedienungen.
• Zustand von Möbeln, Geräten und weiterer Ausstattung.
• Vereinbartes weiteres Vorgehen bei festgestellten Problemen.

Stellen Sie Vermutungen nicht als Gewissheit dar. Unterscheiden Sie zwischen dem, was Sie gesehen haben, dem, was Sie praktisch getestet haben, und dem, was nicht überprüft werden konnte.

So fotografieren Sie den Zustand der Wohnung

Fotografieren Sie zunächst den gesamten Raum aus mehreren Blickwinkeln. Erstellen Sie anschließend Detailaufnahmen jedes Schadens. Das Detail sollte scharf und ausreichend beleuchtet sein. Auf einem weiteren Foto sollte zugleich erkennbar sein, wo es sich befindet.

• Machen Sie zu jedem Detail auch eine weitere Aufnahme mit der Umgebung.
• Fotografieren Sie Zähler so, dass die Werte lesbar sind.
• Fotografieren Sie das Innere von Schränken und Geräten.
• Erfassen Sie alle im normalen Gebrauch sichtbaren Seiten der Möbel.
• Bearbeiten Sie die Originaldateien nicht unnötig.

Benennen Sie die Dateien einheitlich, beispielsweise nach Raum, Gegenstand und Art der Aufnahme: kueche_spuele_uebersicht und kueche_spuele_detail. Sie können die Dateien in Ordnern nach Räumen speichern. Entscheidend ist, dass sich ein Foto später leicht einer konkreten Notiz zuordnen lässt.

Was Sie tun sollten, wenn Sie ein Problem entdecken

1. Dokumentieren Sie es in Ruhe. Notieren Sie den Ort, den sichtbaren Zustand und die Umstände, unter denen das Problem aufgetreten ist.
2. Machen Sie Fotos. Halten Sie Übersicht und Detail fest, gegebenenfalls auch eine kurze Bildserie zum Ablauf der Prüfung.
3. Informieren Sie den Vermieter. Nutzen Sie eine Kommunikationsform, mit der sich eine verständliche Aufzeichnung bewahren lässt.
4. Vereinbaren Sie das weitere Vorgehen. Klären Sie, ob und wann eine Kontrolle, Reparatur, ein Austausch oder eine andere Lösung erfolgen soll.
5. Halten Sie die Vereinbarung fest. Notieren Sie, was vereinbart wurde, wer tätig werden soll und ob ein weiterer Termin festgelegt wurde.

Geringfügiger optischer Mangel

Ein Kratzer, ein kleiner Fleck oder eine abgestoßene Stelle muss die Nutzung der Wohnung nicht beeinträchtigen. Fotografieren und notieren Sie den Mangel dennoch, damit der Anfangszustand festgehalten ist.

Nicht funktionierende Ausstattung

Funktioniert ein Gerät, eine Leuchte, ein Schloss oder ein anderes übergebenes Element nicht, halten Sie fest, wie Sie es getestet haben und wie sich das Problem gezeigt hat. Das weitere Vorgehen kann vom Mietvertrag, vom technischen Zustand und von der Vereinbarung mit dem Vermieter abhängen.

Problem, das die sichere oder normale Nutzung beeinträchtigt

Eine sichtbar beschädigte Elektroinstallation, ein erheblicher Wasseraustritt, ein nicht funktionierendes Eingangsschloss oder ein ähnliches Problem sollte sofort gemeldet werden. Bauen Sie riskante Elemente nicht selbst auseinander und reparieren Sie sie nicht. Ob und unter welchen Bedingungen Sie die Wohnung übernehmen, hängt von der konkreten Situation, vom Vertrag und von der Vereinbarung der Parteien ab.

Schnelle Checkliste für den Besichtigungstermin

• Wohnung und Ausstattung mit dem vereinbarten Umfang vergleichen.
• Schlüssel, Chips und Fernbedienungen zählen und testen.
• Jeden Raum als Ganzes fotografieren.
• Wände, Decken, Böden, Ecken und Leisten prüfen.
• Warmes und kaltes Wasser laufen lassen sowie Abflüsse und Toilettenspülung prüfen.
• Unter Waschbecken und Spüle sehen sowie Verbindungen und Dichtungen prüfen.
• Leuchten, Schalter und sicher zugängliche Steckdosen testen.
• Heizung, Ventile, Thermostate und Lüftung prüfen.
• Geräte einschalten sowie Innenraum und Zubehör kontrollieren.
• Schränke, Schubladen, Fenster und Türen öffnen.
• Schlösser, Jalousien und weitere Bedienelemente testen.
• Zugängliche Zähler ablesen und fotografieren.
• Balkon, Keller, Briefkasten und weitere übergebene Bereiche prüfen.
• Schäden, fehlende Gegenstände sowie nicht funktionierende oder nicht getestete Elemente notieren.
• Das vereinbarte weitere Vorgehen festhalten.

Was Sie nach der Übernahme aufbewahren sollten

• Mietvertrag und übergebene Anlagen.
• Dokumentation des Zustands von Wohnung und Ausstattung.
• Nach Räumen sortierte Originalfotos.
• Fotos der Zählerstände.
• Liste der übergebenen Schlüssel, Chips und Fernbedienungen.
• Kommunikation über festgestellte Mängel und das vereinbarte Vorgehen.
• Anleitungen oder Unterlagen zu Geräten, sofern sie übergeben wurden.

Speichern Sie eine Kopie an einem Ort, auf den Sie auch bei Verlust oder Beschädigung Ihres Telefons zugreifen können. Ergänzen Sie die Dokumentation möglichst bald, wenn Sie bei der ersten normalen Nutzung einen Mangel entdecken, der bei der Übergabe vernünftigerweise nicht festgestellt werden konnte.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich bei der Übergabe wirklich alles testen?

Prüfen Sie möglichst viele Elemente, die sich sicher und mit vertretbarem Aufwand testen lassen. Kann etwas wegen der Jahreszeit, abgeschalteter Versorgungsleistungen oder aus Zeitgründen nicht kontrolliert werden, halten Sie dies fest, statt anzugeben, das Element funktioniere.

Reichen Fotos ohne schriftliche Notizen aus?

Praktischer ist eine Kombination aus Fotos und einer kurzen Liste. Eine Notiz erklärt, was auf dem Foto zu sehen ist, wo sich die Stelle befindet und ob das Element funktionsfähig war.

Was ist zu tun, wenn die Einschätzungen zum Zustand der Ausstattung voneinander abweichen?

Halten Sie sich an konkrete Beobachtungen und das Ergebnis der Prüfung. Fotografieren Sie den Zustand, beschreiben Sie ihn ohne Vermutungen und dokumentieren Sie, was vereinbart wurde. Das weitere Vorgehen kann vom Vertrag, von einer technischen Beurteilung und von der Vereinbarung der Parteien abhängen.